Nuomininkų valdymas: nuo sutarties iki grąžinto užstato

Kokia turi būti nuomos sutartis?

Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis sudaroma raštu, nepaisant, kas yra jos šalys; tarp fizinių asmenų nuomos sutartis gali būti ir žodinė (CK 6.579 str. 2 ir 3 d.). Sutartyje turi būti nurodytas nuomos mokesčio dydis, mokėjimo terminai ir atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka (CK 6.580 str. 1 d.).

Tretiesiems asmenims sutartis galioja tik įregistruota viešame registre: pavyzdžiui, pardavus butą, naujam savininkui ji lieka galioti tik tada, jei buvo įregistruota (CK 6.579 str. 4 d., 6.585 str.).

Kaip perduoti butą nuomininkui?

Nuomotojas privalo perduoti laisvą, tinkamą gyventi patalpą (CK 6.587 str. 1 d.). Perdavimo akto gyvenamosios nuomos skyrius nereikalauja, bet būtent pagal jį vėliau atsiskaitoma už užstatą, todėl verta užfiksuoti būklę.

1. Nuotraukos kiekviename kambaryje su data, ypač sienų, grindų ir baldų.
2. Visų skaitiklių rodmenys įsikraustymo dieną.
3. Baldų ir prietaisų sąrašas su jų būkle.
4. Raktų skaičius.
5. Abiejų šalių parašai.

Kada ir kaip mokama nuoma?

Jei nesutarta kitaip, nuoma mokama kas mėnesį, ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos (CK 6.583 str. 2 d.). Iš anksto galima reikalauti tik pirmojo mėnesio nuomos (CK 6.583 str. 5 d.), o kai butą komercinėmis sąlygomis nuomoja privatus asmuo, mokestis už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas nustatomas šalių susitarimu (CK 6.584 str. 3 d.).

Sutarties sąlygos, nustatančios netesybas, didesnes už realius nuomotojo nuostolius, negalioja (CK 6.587 str. 5 d.). Ką daryti vėluojant, aprašyta gide ką daryti, kai nuomininkas nemoka nuomos.

Kas daro remontą?

Einamąjį buto remontą daro nuomininkas, jei sutartis nenumato ko kita (CK 6.605 str. 2 d.). Namo bendro turto ir komunalinių paslaugų įrangos remontą turi užtikrinti nuomotojas (CK 6.587 str. 6 d.).

Gyvenamosios nuomos skyriuje taisyklės, kas daro buto kapitalinį remontą, nėra; bendroji nuomos taisyklė jį priskiria nuomotojui, jei įstatymai ar sutartis nenumato ko kita (CK 6.492 str. 1 d.), todėl sutartyje verta tai aiškiai įrašyti. Jei nuomininką remonto metu reikia laikinai perkelti, tai sprendžiama susitarimu, o apie darbus pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų (CK 6.606 str. 5 d.).

Kaip peržiūrėti nuomos kainą?

Nuomos mokestį perskaičiuoti galima ne dažniau kaip kartą per metus ir tik jei tai numatyta sutartyje (CK 6.583 str. 6 d.); pratęsiant sutartį, naujas sąlygas reikia pranešti raštu iš anksto (CK 6.607 str. 4 d.). Plačiau – kaip ir kada galima didinti nuomos kainą.

Ar nuomininkas gali subnuomoti?

Tik gavęs nuomotojo ir kartu gyvenančių šeimos narių rašytinį sutikimą (CK 6.595 str. 1 d.), o už laikinų gyventojų veiksmus nuomotojui atsako nuomininkas (CK 6.596 str. 2 d.). Kas taikoma Airbnb, aprašyta gide apie subnuomą ir Airbnb.

Kaip pratęsiama ir kaip baigiasi nuoma?

Nuomininkas, tinkamai vykdęs sutartį, turi pirmenybės teisę ją pratęsti tam pačiam terminui, o jei terminas buvo ilgesnis nei 12 mėnesių, – 12 mėnesių, jei nesusitarta kitaip (CK 6.607 str. 1 d.). Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki pabaigos nuomotojas raštu siūlo naują sutartį arba praneša, kad jos nepratęs, jei patalpų nenumato nuomoti bent vienerius metus; nepranešus ir nuomininkui neatsisakius, sutartis laikoma pratęsta tomis pačiomis sąlygomis (CK 6.607 str. 2 d.).

Nuomininkas sutartį gali nutraukti raštu įspėjęs prieš mėnesį (CK 6.609 str. 1 d.). Gavęs tokį pranešimą, nuomotojas gali patikrinti būklę ir parodyti butą būsimam nuomininkui, iš anksto pranešęs, bet ne nuo 21 iki 9 valandos, išskyrus neatidėliotinus atvejus (CK 6.609 str. 4 d.).

Neterminuotą komercinę sutartį nuomotojas gali nutraukti raštu įspėjęs prieš šešis mėnesius (CK 6.614 str. 1 d.). Dėl nuomininko kaltės, pavyzdžiui, kai jis nemoka bent tris mėnesius, sutartį nutraukti ir nuomininką iškeldinti galima tik per teismą (CK 6.610 ir 6.611 str.).

Kaip atsiskaityti už užstatą?

Civilinio kodekso gyvenamosios nuomos skyriuje užstato taisyklių nėra: nei dydžio ribos, nei grąžinimo termino. Todėl sutartyje įrašykite užstato sumą, ką jis dengia, per kiek laiko grąžinamas ir kaip įrodomi atskaitymai.

Išsikraustant palyginkite būklę su įsikraustymo aktu. Bendroji nuomos taisyklė reikalauja grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jis gautas, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą (CK 6.499 str. 1 d.), todėl atskaitykite už žalą, o ne už įprastą nusidėvėjimą, ir kiekvieną atskaitymą pagrįskite nuotrauka ar sąskaita.

Kaip tai padaro AxiRent?

AxiRent visą nuomininko eigą laiko vienoje kortelėje: sutartis pasirašoma naršyklėje, perdavimo aktas surenka nuotraukas, rodmenis ir parašus, sąskaitos ir priminimai išeina patys, o išsikraustant užstatas atsiskaitomas pagal aktą eilutė po eilutės. Plačiau – ilgalaikė nuoma.

Šaltiniai

• Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas: 6.492, 6.499, 6.579, 6.580, 6.583–6.585, 6.587, 6.595, 6.596, 6.605–6.607, 6.609–6.611 ir 6.614 straipsniai (e-tar.lt, aktuali redakcija)

Tai bendra informacija, ne teisinė konsultacija. Dėl konkretaus ginčo pasitarkite su teisininku.